文：李小歪

來源：BBB研究所（ID：bbbyanjiusuo）

電影《愛情神話》裏，主角老白和好友常去家附近的「夜奔」咖啡館喝咖啡，也帶女主的女兒來這裏寫作業吃蛋糕，男主的兒子直接在咖啡店工作，連路邊修鞋的小皮匠也有著不想讓人打擾的「coffee time」，咖啡的場景已經逐漸日常化，滲透到一日24時。

地址位置上倚靠居民區，空間麵積不大已經成為物理意義上對社區咖啡店的認知
，但方寸之間的盈利能力卻不容小覷
，咖啡之外，烘焙、簡餐之類的多元業態讓社區咖啡店能夠部分替代飲食的功能
，這對一個社區來說更為重要。

而(er)空(kong)間(jian)下(xia)的(de)互(hu)動(dong)，這(zhe)是(shi)此(ci)前(qian)我(wo)們(men)從(cong)未(wei)深(shen)刻(ke)洞(dong)察(cha)的(de)一(yi)點(dian)。傳(chuan)統(tong)的(de)中(zhong)國(guo)社(she)區(qu)在(zai)現(xian)代(dai)化(hua)的(de)進(jin)程(cheng)中(zhong)從(cong)打(da)開(kai)到(dao)被(bei)圍(wei)住(zhu)，但(dan)社(she)區(qu)咖(ka)啡(fei)店(dian)卻(que)能(neng)夠(gou)重(zhong)新(xin)激(ji)活(huo)居(ju)住(zhu)在(zai)一(yi)起(qi)的(de)人(ren)們(men)，這(zhe)個(ge)範(fan)圍(wei)囊(nang)括(kuo)了(le)那(na)些(xie)深(shen)宅(zhai)於(yu)家(jia)或(huo)工(gong)作(zuo)繁(fan)忙(mang)的(de)年(nian)輕(qing)人(ren)

，他(ta)們(men)也(ye)會(hui)在(zai)此(ci)停(ting)留(liu)，和(he)社(she)區(qu)的(de)老(lao)人(ren)孩(hai)子(zi)一(yi)起(qi)

，在(zai)社(she)區(qu)咖(ka)啡(fei)店(dian)裏(li)交(jiao)談(tan)。

沒錯，社區咖啡店的核心在於社區，在於人，在於交流與互動。它不僅是咖啡中國奔湧向前的縮影，也是咖啡漸趨日常化、更為接地氣的證明。

社區咖啡店的點位滲透已經在證明這一點，如果社區咖啡店的密集度
、分布形態有一天可類似於豆漿油條包子店，那這也標誌著咖啡在中國的本土化進程已經基本完成。

01

社區咖啡店奔湧

社區咖啡店興起的推動力主要有二。一方麵
，全國性的連鎖品牌正在加速向低線城市擴張。Manner在近10個城市連開200多家店，瑞幸以7000家超越星巴克門店數量直接滲透到縣域城市，

這些來自一線的、具有普遍性認可的品牌完成了下沉市場用戶教育的初級階段，「咖啡」作為飲品的接受度明顯提高，這是高線城市消費業態向低線城市遷移時的典型路徑，其滿足的是用戶的「好奇、羨慕」心理。

另一方麵
，區域內
、地(di)方(fang)性(xing)的(de)咖(ka)啡(fei)連(lian)鎖(suo)品(pin)牌(pai)也(ye)在(zai)迅(xun)速(su)成(cheng)長(chang)。他(ta)們(men)可(ke)能(neng)並(bing)未(wei)走(zou)出(chu)發(fa)家(jia)之(zhi)城(cheng)
，但(dan)在(zai)當(dang)地(di)有(you)著(zhe)極(ji)大(da)的(de)認(ren)可(ke)度(du)，從(cong)而(er)降(jiang)低(di)了(le)咖(ka)啡(fei)的(de)嚐(chang)新(xin)門(men)檻(kan)
，這(zhe)是(shi)符(fu)合(he)用(yong)戶(hu)的(de)「忠誠、信任」原則。

當dang嚐chang試shi意yi願yuan和he接jie受shou度du都dou被bei拉la到dao高gao點dian時shi
，社she區qu店dian的de湧yong現xian是shi應ying運yun而er生sheng的de。他ta們men原yuan本ben可ke能neng是shi獨du立li咖ka啡fei館guan這zhe個ge大da類lei下xia的de小xiao小xiao一yi角jiao，如ru今jin卻que成cheng了le遍bian布bu街jie頭tou巷xiang尾wei的de重zhong要yao生sheng態tai。

一個關鍵數據是，2021年新開於住宅小區的咖啡館門店年複合增長率達到71%。來自美觀的《2022中國現製咖啡品類發展報告》顯示，同年新開在商場或購物中心的咖啡門店增長率隻有34%，通常意義上的咖啡高頻消費點位如寫字樓
、園區等
，新開咖啡門店增長率不過29%
，相比之下
，社區咖啡店的增長速度明顯超越其他點位。

這zhe首shou先xian是shi切qie中zhong了le便bian捷jie性xing，社she區qu咖ka啡fei店dian的de門men店dian位wei置zhi類lei似si於yu早zao餐can店dian之zhi於yu社she區qu，用yong戶hu順shun路lu來lai買mai一yi杯bei的de可ke能neng性xing顯xian著zhu增zeng強qiang，這zhe和he外wai賣mai類lei咖ka啡fei這zhe幾ji年nian激ji增zeng的de內nei核he有you相xiang似si之zhi處chu。

一旦咖啡的點位能夠像社區早餐店一樣無孔不入，便捷到就坐落於小區對麵、小區居民樓內這類點位，那即使是上班族

，在走到地鐵站的途中、打車去上班之前，甚至走出小區之前就能享用一杯咖啡

，自然消費意願顯著提升。

咖啡館數量位居世界第一的上海自然不用多說，小紅書、大眾點評的熱門帖裏，角角落落的咖啡館總會引起讀者的興趣，加上很多年輕人拿咖啡「當水喝」，社區咖啡店的存活自然不成問題。

根據2021年11月發布的《上海咖啡消費指數》，在上海的6913家咖啡門店中，獨立咖啡館存在4239家，占比高達61%，雖然不能確切統計出這當中存在多少社區店
，但在永康路、嘉善路等關鍵點位的500米範圍內，咖啡館高達15-20家。平均每100米就有一家咖啡店。

在毗鄰上海的蘇州，社區咖啡館也在蓬勃發展，很多咖啡店直接位於小區的居民樓或物業附屬房內。據不完全統計
，至少有Aroma微咖啡、企業咖啡事務所
、順路咖啡

、CURE Coffee
、迷兔咖啡、梯子咖啡
、琥珀咖啡
、FUEL渣咖啡等超過20家社區咖啡館。

社區咖啡館並非都是唯一門店，他們當中也有小有規模的連鎖。比如Aroma微咖啡已經開出兩家門店
，而誕生於當地著名「咖啡一條街」十全街的黑葉咖啡
，在首店大火後，也開始把門店選址拓寬至居民區。

長三角另一超級城市杭州
，社區咖啡也在加速崛起。玄鐵弄附近的一個老小區，開出了Birthday Coffee、Seeu Coffee兩家咖啡咖啡門店
，遍布老城的八角街咖啡已經開出了10餘家門店，一些社區咖啡店的命名方式指向性已經很明顯——

位於良渚街道海德公寓的Coffee Nearby，顧名思義「咖啡在鄰」，小隱於市的VEGECOFFEE
，直接把門店搬到了紅石板農貿市場裏，自稱為「菜場咖啡」。

從老小區到新公寓，從居民樓到到菜市場
，社區店的細碎滲透代表著咖啡場景日常化的加速到來。

02

社區咖啡不隻賣咖啡

地理位置的社區化隻是社區咖啡店的表層屬性，作為商業體之一的核心功能售賣咖啡當然不能被忽略。

相比之下
，社區咖啡店的地租成本遠遠小於購物中心
、網紅街區
、交通樞紐（機場火車站
、地鐵站）等點位的咖啡門店，這也決定咖啡師可以把更多的時間留給產品打磨和客群互動。

在調研多家社區咖啡店後
，我們發現對地租影響最大的因素首先是城市。上海梧桐區一家不到10平米的門店，月租基本在1.5萬以上
，這還要根據街區的網紅屬性進行遞增。

安福路附近的三叉路區域，集聚美妝市場
、服裝圖書的最熱門板塊，社區咖啡館根本不可能擠進去。即使能空出沿街的商鋪，有時候還需要進場費，如果麵積大一點，一般按照10平米1萬疊加收費，比如有「90平9萬，50平5萬」，一位商鋪中介的公開報價數據是如此。

「所以單日的門店出杯量至少要上300杯，單杯定價超過30元，一家社區咖啡店收支才能勉強持平」，有you咖ka啡fei店dian經jing營ying者zhe談tan及ji
，上shang海hai的de社she區qu咖ka啡fei店dian很hen難nan與yu網wang紅hong門men店dian徹che底di撇pie開kai來lai談tan，因yin為wei很hen多duo市shi中zhong心xin就jiu有you很hen多duo居ju民min區qu
，這zhe些xie街jie區qu很hen容rong易yi發fa展zhan為wei網wang紅hong街jie區qu
，地di租zu往wang往wang偏pian高gao。

而在蘇州、杭州等非超一線城市
，地租對社區咖啡店的壓力相對較小。租金水平基本由行政區內人流量、職業屬性
、物業管理水平決定。

在蘇州
，諸如工業園區中海國際這樣的高端社區，社區咖啡店的租金就高一些，而跨越金雞湖向北到月亮灣、獨墅湖片區，社區咖啡館的地租就開始下行。而整個工業園區的社區咖啡館，每月租金要普遍高於老城區

，當然網紅街區（十全街）除外。

杭州八角街咖啡的創始人曾在接受媒體采訪時談及
，八角街單日出杯量穩在100杯，維持運營就沒有大問題
，同樣的情況，蘇州的幾家社區咖啡店給出的數字是200杯。

在大眾點評上
，瀏覽上海、杭州和蘇州三地的社區咖啡館，幾乎9成以上的門店都不會僅僅售賣咖啡。一位門店咖啡師認為，這和咖啡本身的利潤率較低有關。

一杯拿鐵
、美式的利潤大概隻有2-3成，因為全是靠好豆子、好機器。這些設備、豆子和牛奶成本就很高。「以一杯拿鐵或者Dirty中的牛奶使用量為例，如果用標配的唯品、明治或味全這三家
，牛奶成本就在4-5塊左右，成本降不下來的」。

與yu此ci同tong時shi，這zhe幾ji年nian咖ka啡fei豆dou的de成cheng本ben在zai上shang漲zhang，好hao豆dou子zi甚shen至zhi要yao搶qiang。這zhe位wei咖ka啡fei師shi提ti及ji，原yuan本ben店dian裏li用yong的de一yi直zhi都dou是shi紅hong標biao瑰gui夏xia，今jin年nian就jiu隻zhi拿na到dao了le綠lv標biao
，不bu是shi不bu舍she得de出chu錢qian買mai，而er是shi根gen本ben搶qiang不bu到dao」。

如此一來
，售賣麵包烘焙反而成了穩定維持客源的途徑，大多烘焙單品不會受原料供應鏈波動影響
，而成品麵包的利潤在6
、7成以上，咖啡店隻要負責進貨售賣就可以，這還省掉了一些人力成本。

以海鹽卷為例，單個的進貨價格2塊都不到，但售賣到7元
、8元，隻要不是兩位數，顧客就不會覺得難以接受——因為他們對標的烘焙品是星巴克裏的蛋糕，價格大多在20塊以上。

這zhe是shi一yi條tiao已yi經jing被bei驗yan證zheng的de路lu徑jing。過guo去qu幾ji年nian，上shang海hai的de一yi些xie老lao牌pai連lian鎖suo烘hong焙bei品pin牌pai如ru宜yi芝zhi多duo和he克ke莉li絲si汀ting等deng不bu斷duan遭zao遇yu撤che店dian關guan門men的de危wei機ji，而er他ta們men恰qia恰qia都dou是shi社she區qu門men店dian的de典dian型xing代dai表biao，如ru今jin的de社she區qu咖ka啡fei通tong過guo售shou賣mai麵mian包bao，正zheng好hao補bu上shang他ta們men留liu下xia的de麵mian包bao空kong缺que。

在杭州，出現一批以簡餐業態為補充的社區咖啡店。「兩條人食誌」賣咖啡與餛飩的組合，和八角街咖啡賣「片兒川與咖啡」的組合有異曲同工之妙。有食客在西湖街道附近的社區咖啡店點了碗麵條，如此評價——

「沒想到咖啡店裏的薺菜肉絲片兒川出奇好吃
，5分鍾光盤」。

在VEGECOFFEE菜場咖啡的門店裏
，老板隻賣咖啡，把簡餐生意留給了隔壁。走進紅石板農貿市場
，在菜場咖啡買一杯髒咖後，你能到門店旁的「桃花源麵館」買到開陽筍幹麵和冬筍片兒川，搭配食用，食客稱之為「極好」。

03

麵積不會局限社區店

回到一個起點，一個十平米左右的社區咖啡門店，給過往的人和周遭的社區，會產生什麼影響？

中國的社區化改造一直以來是光鮮亮麗的，現代化的城市，高聳的摩天大樓讓鄉土中國的開放性逐漸轉化為「圍住、封閉」的小區。筒子樓裏能聽見每家每戶吵架的過往
，也逐漸被隔絕在冰冷堅硬的水泥石灰背後。但社區中的人
，從未放棄過對親近、擁抱
、聯係的渴求。

這zhe種zhong社she區qu能neng動dong性xing的de微wei弱ruo，反fan而er促cu生sheng了le社she區qu小xiao店dian的de發fa展zhan。這zhe些xie小xiao店dian成cheng為wei很hen多duo社she區qu共gong同tong行xing為wei發fa生sheng或huo交jiao彙hui的de場chang所suo，因yin而er得de以yi激ji活huo整zheng個ge社she區qu的de活huo力li。

你不得不承認它替代了一部分社交功能——尤其是對於年輕人，Z世代還沒有到能夠坦然融入廣場舞的年紀
，時髦光鮮的購物中心也不能總是開在家樓下，在鄰裏空間、步行可達的範圍內
，去樓下chill的咖啡館坐一坐很正常
，至少這咖啡店中迸發而出的新鮮感和生命力，讓年輕人覺得在此空間下可以放鬆對話。

deqinzixunzaiciqiandekafeibaipishubakafeizuochuleliangdafangxiangxingshangdefenlei。kuaikafeijianggengkuai
，mankafeijiangman

，fangzaidangshizhezhonglunduanmeiyourenhewentishenzhihaiyoudianerqianzhanxing。zhuyaoguandianzaiyu，zhuanzhudisankongjiandemankafeijianghuizaijingpindazaoheyunyingjiezoushanggengweishengeng
，erxiaomianji
、主打外賣便捷型的咖啡將會越來越快。

當時的社區咖啡店尚未成型
，沒有多少可討論的餘地。如今來看

，小麵積的空間也有可能做出大社交的可能。人們也許下了班、接孩子放學回家順路買上一杯咖啡，而這個空間
，也有可能是社區裏人們談論海闊天空的小小天地。

上(shang)一(yi)個(ge)輪(lun)次(ci)的(de)咖(ka)啡(fei)市(shi)場(chang)教(jiao)育(yu)裏(li)，獨(du)立(li)咖(ka)啡(fei)館(guan)的(de)崛(jue)起(qi)和(he)精(jing)品(pin)連(lian)鎖(suo)咖(ka)啡(fei)品(pin)牌(pai)的(de)擴(kuo)張(zhang)
，讓(rang)極(ji)大(da)一(yi)批(pi)奶(nai)茶(cha)用(yong)戶(hu)轉(zhuan)變(bian)為(wei)奶(nai)咖(ka)用(yong)戶(hu)，也(ye)讓(rang)咖(ka)啡(fei)從(cong)核(he)心(xin)群(qun)體(ti)逐(zhu)步(bu)外(wai)擴(kuo)
，而(er)社(she)區(qu)內(nei)的(de)人(ren)群(qun)構(gou)成(cheng)是(shi)驗(yan)證(zheng)這(zhe)些(xie)外(wai)擴(kuo)是(shi)否(fou)有(you)效(xiao)的(de)最(zui)好(hao)樣(yang)本(ben)。

有社區咖啡店主理人認為，這一個輪次的市場教育機會就發生在社區，你普及某種口味，某個豆子
，可以直接向老人
、小孩去講述，讓他們了解背後的故事，了解常見的處理方法，不斷測試他們的口味，這種慢熱
、細致的溝通方法對於咖啡在中國長期滲透隻有好處。

最重要的，這是人與人

、人在附近最直麵的溝通。時間一長，一些隱秘而樸素的情感會自然流淌
，這是社區咖啡館獨有的魅力。

一位熟客在咖啡師午餐休息時間經過，點了一杯Dirty，看咖啡師還在吃飯，邊擺擺手說「不著急，你慢慢吃完幫我做就好」。咖啡師吃完午餐，默默端來咖啡，酷酷地丟下一句「我請你就好」，隨後她也收到了來自熟客的麵包投喂。

夜ye色se已yi深shen

，我wo走zou到dao一yi家jia社she區qu咖ka啡fei店dian裏li下xia單dan了le一yi杯bei拿na鐵tie
，咖ka啡fei師shi正zheng在zai匆cong忙mang地di整zheng理li碗wan碟die
，她ta向xiang我wo借jie了le一yi支zhi楓feng葉ye紅hong的de唇chun釉you上shang色se，語yu氣qi裏li有you止zhi不bu住zhu的de歡huan快kuai，晚wan風feng裏li的de桂gui花hua香xiang正zheng濃nong，待dai會hui兒er她ta要yao去qu赴fu一yi場chang初chu秋qiu的de邀yao約yue。