01

前言：現代購物中心的誕生

隨(sui)著(zhe)人(ren)類(lei)社(she)會(hui)的(de)係(xi)統(tong)化(hua)和(he)複(fu)雜(za)化(hua)，單(dan)純(chun)作(zuo)為(wei)居(ju)住(zhu)的(de)建(jian)築(zhu)模(mo)式(shi)已(yi)無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)人(ren)類(lei)的(de)社(she)會(hui)需(xu)求(qiu)。因(yin)此(ci)，承(cheng)載(zai)商(shang)業(ye)性(xing)質(zhi)的(de)商(shang)業(ye)體(ti)逐(zhu)漸(jian)出(chu)現(xian)並(bing)演(yan)變(bian)。

早在19世紀，美國購物中心的建設已經拉開序幕，但在20世紀以前，發展得都相當緩慢。

直到1923年

，美國開業的鄉村俱樂部廣場“Country Club Plaza”
，為未來現代購物中心的發展確立了四大原則：

第一，開發商長期持有，統一規劃

、統一招商、統一運營。

第二，在出租時
，並非隨機進行租賃，隻考慮出租率和租金
，而是有整體的業態規劃和租戶選擇機製。

第三，租戶組合多樣化，為消費者提供豐富的購物體驗；同時避免同一業態的重複配置，從而避免租戶間的惡性競爭，使整個項目保持健康合理的生態。

第(di)四(si)，不(bu)對(dui)租(zu)戶(hu)放(fang)任(ren)不(bu)管(guan)
，而(er)是(shi)要(yao)監(jian)督(du)租(zu)戶(hu)的(de)經(jing)營(ying)管(guan)理(li)，使(shi)每(mei)一(yi)個(ge)租(zu)戶(hu)都(dou)能(neng)達(da)到(dao)一(yi)定(ding)的(de)運(yun)營(ying)水(shui)準(zhun)
，從(cong)而(er)使(shi)整(zheng)個(ge)項(xiang)目(mu)保(bao)持(chi)良(liang)好(hao)的(de)經(jing)營(ying)狀(zhuang)態(tai)。

不過，學界普遍認為，真正意義上的第一家購物中心是1931年出現在達拉斯的高地公園村“Highland Park Village”。

高(gao)地(di)公(gong)園(yuan)村(cun)是(shi)一(yi)個(ge)整(zheng)體(ti)的(de)場(chang)地(di)，沒(mei)有(you)被(bei)公(gong)共(gong)街(jie)道(dao)一(yi)分(fen)為(wei)二(er)
，而(er)是(shi)不(bu)同(tong)的(de)商(shang)店(dian)在(zai)同(tong)一(yi)形(xing)象(xiang)之(zhi)下(xia)，作(zuo)為(wei)一(yi)個(ge)個(ge)擁(yong)有(you)唯(wei)一(yi)業(ye)主(zhu)的(de)單(dan)元(yuan)，被(bei)建(jian)設(she)和(he)管(guan)理(li)。而(er)且(qie)，高(gao)地(di)公(gong)園(yuan)村(cun)采(cai)取(qu)了(le)一(yi)個(ge)大(da)膽(dan)的(de)舉(ju)措(cuo)
，所(suo)有(you)店(dian)鋪(pu)都(dou)向(xiang)內(nei)開(kai)門(men)
，消(xiao)費(fei)者(zhe)再(zai)也(ye)不(bu)能(neng)把(ba)車(che)直(zhi)接(jie)開(kai)進(jin)去(qu)


，停(ting)在(zai)所(suo)要(yao)去(qu)的(de)店(dian)鋪(pu)門(men)口(kou)
，這(zhe)樣(yang)就(jiu)把(ba)外(wai)街(jie)變(bian)成(cheng)了(le)內(nei)街(jie)。

至此，高地公園村項目成了未來所有購物中心的設計原型。值得欣慰的是，這個項目至今依然在運營，還成了達拉斯的地標項目。

而我國新版的《零售業態分類》中，其實對購物中心也有著明確的定義：

購物中心(shopping center / shopping mall)，指由不同類型的零售
、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務的商鋪按照統一規劃，在一個相對固定的建築空間或區域內
，統一運營的商業集合體。

改革開放40餘年來
，餐飲店鋪的主戰場從主要的商業街
、新開的美食街
、大型美食廣場，轉移到了購物中心。算起來，餐飲行業與購物中心相愛相殺的曆史至少已經20餘年。

02

初識：“有益補充”

北京國貿中心（1985年興建，1990年竣工）的誕生
，讓國人第一次認識了CBD和城市綜合體。

彼時
，傳統百貨業態的核心還是賣貨，也就是所謂的提袋式購物。

yinci，tahexinjiangjiudeshipingxiao，jiyaobashangchangmeiyipingmidejiazhizuidahua。suoyi，zaoqibaihuoshangdiangeixiaofeizhedeganjiaoshidaochuyoushangpin，daochushidaogou，gonggongkongjianhenshao
，xiuxianganyebuzu。

那個時候，商業中心裏少量餐飲店鋪的配置，更像是一個單位的食堂。

直到1993年，隨著市場化改革的步伐加快，來自中國寶島台灣的太平洋百貨開業，第一次將餐飲
、休閑和娛樂業態引入百貨商場。據說由於社會反響非常好，國內的其他百貨商場紛紛效仿


，餐飲業態才逐漸成為百貨商場的流行標配。

到了1995年，第一個中外商業合資的商業體“上海第一八佰伴”開業

，則將這種融入餐飲
、休閑和娛樂元素的百貨商場，無論從規模還是組合都上升了前所未有的高度。

不(bu)過(guo)
，總(zong)體(ti)而(er)言(yan)，這(zhe)個(ge)階(jie)段(duan)的(de)餐(can)飲(yin)業(ye)，對(dui)於(yu)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)僅(jin)僅(jin)是(shi)作(zuo)為(wei)補(bu)充(chong)業(ye)態(tai)，通(tong)常(chang)被(bei)安(an)排(pai)在(zai)人(ren)流(liu)量(liang)明(ming)顯(xian)不(bu)足(zu)的(de)商(shang)場(chang)地(di)下(xia)層(ceng)或(huo)是(shi)頂(ding)層(ceng)，一(yi)般(ban)占(zhan)商(shang)場(chang)總(zong)業(ye)態(tai)的(de)10%左右，隻是被用來填補逛街人的吃飯剛需。

而且，這個階段入駐的餐企基本是“咖啡+洋快餐”的組合。

03

蜜月：發揮“重要作用”

如果說，在物資匱乏的年代，百貨商場靠著琳琅滿目的商品就能“躺著賺錢”
，那麼在物質充裕的新時代，大眾對於消費體驗性的需求有了更高的要求與期待。

相比傳統百貨，現代購物中心經營的核心不是賣貨，而是生活方式，目的是吸引消費者前來休閑的，在休閑的時候順便購物。

早在上世紀七十年代
，美國購物中心的功能從原來的以購物為主，轉變為以社交休閑為主。除了零售類業態，食品、影ying院yuan和he其qi他ta形xing式shi的de家jia庭ting娛yu樂le和he休xiu閑xian活huo動dong業ye態tai紛fen紛fen出chu現xian
，且qie占zhan比bi開kai始shi逐zhu步bu提ti升sheng。至zhi此ci，購gou物wu中zhong心xin的de核he心xin租zu戶hu由you之zhi前qian的de折zhe扣kou百bai貨huo，變bian成cheng了le美mei食shi園yuan
、娛樂中心以及廉價百貨商店。

在(zai)中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)，電(dian)商(shang)的(de)衝(chong)擊(ji)更(geng)是(shi)加(jia)速(su)了(le)傳(chuan)統(tong)百(bai)貨(huo)中(zhong)心(xin)向(xiang)現(xian)代(dai)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)的(de)轉(zhuan)型(xing)。過(guo)去(qu)傳(chuan)統(tong)百(bai)貨(huo)中(zhong)心(xin)裏(li)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)板(ban)塊(kuai)，如(ru)服(fu)裝(zhuang)和(he)美(mei)妝(zhuang)業(ye)等(deng)業(ye)態(tai)
，開(kai)始(shi)逐(zhu)步(bu)將(jiang)重(zhong)心(xin)向(xiang)線(xian)上(shang)轉(zhuan)移(yi)。

於yu是shi，商shang業ye地di產chan項xiang目mu隻zhi能neng把ba目mu光guang轉zhuan向xiang那na些xie電dian商shang無wu法fa取qu代dai的de體ti驗yan業ye態tai上shang，而er作zuo為wei體ti驗yan服fu務wu的de絕jue對dui代dai表biao，餐can飲yin業ye自zi然ran日ri益yi成cheng為wei商shang業ye地di產chan的de重zhong要yao組zu成cheng部bu分fen。

畢竟和家人朋友們約著去商場裏選一家餐廳，吃著熱氣騰騰的火鍋/烤肉時的幸福感
，是外賣無論如何無法替代的。而且，在所有體驗性業態中
，餐飲業態的受眾群體最為廣泛。

要說真正實施統一管理、分散經營，專注為零售商提供經營空間，但自身並不介入零售經營的“廣州天河城”，是中國大陸第一個真正意義上的現代購物中心。

自1996年8月18日開業以來，天河城嚴格遵從“隻租不售”原則
，確保了購物中心的有效管理和後續改造的實施。

根據公開資料，天河城除了確立“百貨（天河城百貨）+超市（永旺）”這兩家主力店外，還擁有餐飲、娛樂、電影院、各類品牌店等200餘家門店，成為廣州首個“乜都有”（“什麼都有”）商場

，讓消費者擁有了除購物以外更為豐富的體驗。

據說，天河城的商鋪出租率在1999年以後
，一直保持在99％以上。

於是，隻租不售
、親自引進主力店、運作全業態等經營模式的成功
，讓後續新開的各大購物中心紛紛效仿。

到了2000—2001年間，上海梅龍鎮廣場、上海新天地和上海恒隆廣場等現代購物中心先後開業；而2004年底在深圳開業的萬象城，更是為國內綜合體購物中心樹立了全新標杆。

彼時，國內幾乎所有的購物中心都增設了各種類型的“美食街”，即便是主打高奢品牌的華潤萬象城


，在其底層及外圍門店也引進了不少快餐小吃類的餐飲品牌。

直到2016年開業的上海七寶萬科廣場，將餐飲業態的向下覆蓋做了很好的創新嚐試，大食代美食廣場的銷售位列全國第一，獨創買了就走的食街“賞味市集”模式，不但每天吸引了大量的人流，更是創造了可觀的租金收入。

在2010年萬達商業年會的演講上，萬達集團董事長王健林總結出一套“靠在頂樓做餐飲打天下”的套路——當地排名前30的餐飲品牌，每個萬達廣場必須引進不少於20家。由於餐飲業態在頂樓集聚了人氣，通過“瀑布流”效應
，人流就能帶動其他樓層的生意。

2018年
，萬達廣場餐飲業銷售額達到了500億元，在整體營收中占比20%，被稱為“萬達廣場的提款機”。

基於萬達廣場餐飲業態的成功，王健林曾下過這樣的定論：“中國的購物中心不是賣出來的
，而是吃出來的。”

而從餐飲商家角度而言
，進駐購物中心有利於品牌穩健擴張
，商場的規範化運營還可以為自身解決選址
、顧客停車
、與政府部門交涉、顧客糾紛等大部分問題。

因此
，在這個階段，餐飲品牌普遍向往在購物中心開店
，事實上一些好的商場對於餐飲品牌的形象提升也有巨大幫助，更有如海底撈、西貝、外婆家等餐飲品牌借助著商業地產的發展紅利
，完成了品牌升級和快速擴張。

04

圍城：“相愛相殺”

最近幾年
，由於持續出現購物中心內餐飲門店的倒閉潮或撤店現象
，市場上關於“餐飲逃離購物中心”的論調開始此起彼伏。

這其中的原因，自然是非常複雜的。

一方麵
，是購物中心建設數量的“大躍進”。

根據億歐智庫數據
，2013—2019年全國購物中心CAGR（年複合增長率）高達22.9%。根據中國連鎖經營協會發布的數據，截至2021年底，全國購物中心（≥3萬㎡）的總數量已達到6300座，中國人均享有的購物中心麵積數已接近日、歐等發達國家水平。

更誇張的是
，還有更多的購物中心在建或待開業中。可以說，全球每年新落成的購物中心麵積裏，差不多有一半都會在中國。

知名財經作家吳曉波
，在2021年度大會預測中，甚至提出“購物中心消亡論”，引發了廣泛的社會討論。

另一方麵，是購物中心餐飲業態占比的持續提升。

如今
，很多購物中心開始把餐飲招商作為重要一環。餐飲門店的位置由此發生改變

，從地下層到頂樓
，幾乎每層都有餐飲存在的空間。

近些年，一些獲得資本加持的茶飲
、咖啡品牌，憑借在年輕人群中強大的號召力，甚至被邀請入駐商城的首層。

根據贏商網統計數據，截至2023年3月1日，徐家彙商圈中的10個商場裏，開設了35家咖啡店，涵蓋了24個品牌。

目前，業內普遍認為在購物中心裏，餐飲業態比較科學的配比是20%左右，但最近幾年很多購物中心裏，購物、餐飲和休閑的比例已經達到了1：1：1
，甚至不少購物中心的餐飲業態占比超過40%，以至於很多消費者感慨“自己進的不是購物中心，而是一個大型美食城”。

yushi
，guoshengdegonggeihetongzhihuacanyinleixingdefanlan，daozhizhuduoshangchangcanyinmendiandeshengyizhubuehua
，xiangduigaoangdezujinheqiangshidewuyetiaokuandeng
，yerangcanyinshanghumenyuanshengzaidao。

2020年初新冠疫情的暴發，更是成為引爆這些潛在危機的導火索。

客流減少，可昂貴的商場租金並沒有因此而降低
，這變相地把商家往外“趕”；而商家離開商場後
，商場的空置率上升，又會影響客流量，一切形成了一種惡性循環。

05

和解：“共贏共創”時代

菁(jing)財(cai)資(zi)本(ben)認(ren)為(wei)，購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)作(zuo)為(wei)當(dang)代(dai)社(she)會(hui)重(zhong)要(yao)的(de)消(xiao)費(fei)體(ti)驗(yan)場(chang)景(jing)，一(yi)定(ding)離(li)不(bu)開(kai)餐(can)飲(yin)業(ye)態(tai)的(de)助(zhu)力(li)。在(zai)中(zhong)國(guo)市(shi)場(chang)，餐(can)飲(yin)連(lian)鎖(suo)品(pin)牌(pai)如(ru)果(guo)希(xi)望(wang)實(shi)現(xian)高(gao)效(xiao)
、高質量的擴張發展
，大概率也要答好“購物中心店型打造”這個核心命題。

因此
，中國餐飲與購物中心未來發展的核心，是如何實現共贏
？

在菁財資本看來，從商場角度看，要持續提升規劃和運營能力


，通過拚顏值、抓個性
、zhongtiyandeng，fuyushangyekongjianxinhuoliyulinghun，rangnianqingrennengzaiqizhongzhaodaoguishugan。tongshi，zhenzhengdekexuebakongcanyinpinpaihepinleishuliang，erbushicaiqushajiquluandeguanlimoshi。

從餐飲品牌角度看，要通過建立中央廚房、mendianzhinenghuashebeiyinrudeng，tishengmendianmianjishiyongxiaolv。erqieyaoxiangchengweigouwuzhongxindexiangbobo
，chuletishengpinpaizishendeyinliunengliwai，chayihuadedingweihetesemendiandazaowangwanghuihuodexiaofeizheqinglai，congerhuodeyouzhishangchengderuchangquan
，shenzhihuodeyoujingzhenglidezuyuetiaokuan。

我們相信，在這個過程中，雙方的良性互動
，甚至是共創
，都是至關重要的。

餐飲

，不僅憑借著動人的煙火氣息留住了年輕人，也給了他們踏入商場的底氣。繞過動輒幾千上萬的Gucci、LV等奢侈品門店，或許就有一家幾十元就能吃飽的麥當勞。

消費升級浪潮下，每一個中國人都有追求更美好生活的權利
，無論是承載了現代社交生活的購物中心，還是日常老百姓最夠得著的幸福——餐飲。

祝福中國的商業地產，也祝福中國的餐飲人。

未來
，共贏共創！

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