文：大江

來源：獨角Mall（ID：mallnews）

以上對話出自於我和同事之間，同事住在萬象食家附近
，萬象食家開業一個多月，我問他對這個項目有什麼看法。

作為深圳今年少有的按時開業的商業項目，且還是華潤的全新商業產品線，萬象食家自定檔到開業
，就引起了多方關注。

此前，獨角Mall曾在項目開業之前，實地探訪過該項目（點擊查看文章：“卷王”華潤

，又一新產品線亮相！）
，也在項目9月30日開業之時探訪過開業現場
，但我們還是決定過段時間再來看看這個項目。

一方麵因為剛開業的萬象食家，開業率並不算高，不少店鋪還在裝修，還需要時間來展現華潤想表達的“理念”。

另一方麵，我們也想看看，“市集型購物中心”在呈現上與一般商業有什麼不同，而華潤打造的深圳首個沉浸式市集Mall又會給出怎樣的答案？

所以在項目開業一個多月後，獨角Mall再次前往萬象食家。

從現場來看，開業一個半月的萬象食家，已經“脫胎換骨”，現場品牌基本都已開業，開業率至少達到了98%，華潤的品牌號召力還是不容小覷。

萬象食家在空間設計上確實展現出了不少特色，但就周五下午到晚間的時間點來看，眾多相對小眾的品牌
，不少餐飲店鋪也沒什麼人。

萬象食家的“市集”概念，或許還需要時間傳播。

01

位於羅湖最大的城市更新區

商業體量約8萬㎡

與地鐵7號線無縫接駁

地段與交通（20分）：16

作為華潤全新商業產品線
，萬象食家一改常規定位，對標海外知名市集商業，打造了一個“一站式美食主題體驗中心”的沉浸市集Mall。

華潤筍崗中心規劃有現代購物中心、甲級寫字樓、住宅及公寓產品


，其中購物中心萬象食家約8萬㎡。

周邊區位：

華(hua)潤(run)筍(sun)崗(gang)中(zhong)心(xin)是(shi)華(hua)潤(run)筍(sun)崗(gang)倉(cang)儲(chu)冷(leng)庫(ku)舊(jiu)改(gai)項(xiang)目(mu)，就(jiu)處(chu)於(yu)羅(luo)湖(hu)最(zui)大(da)的(de)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)區(qu)域(yu)筍(sun)崗(gang)片(pian)區(qu)
，從(cong)具(ju)體(ti)位(wei)置(zhi)來(lai)看(kan)，萬(wan)象(xiang)食(shi)家(jia)位(wei)於(yu)羅(luo)湖(hu)區(qu)寶(bao)安(an)北(bei)路(lu)與(yu)梅(mei)園(yuan)路(lu)交(jiao)彙(hui)處(chu)。

筍崗

，也曾是聞名全國的“中華第一倉”，甚至還有“深圳筍崗倉

，中華排名前列倉”的說法。

在上個世紀八九十年代是重要的進出口貨物流轉中心
，創過多個排名前列的記錄，比如較大的多功能現代化商業化倉庫區、排名前列出口監管倉庫
、排名前列建設5000噸現代化大型冷庫等。

如今的筍崗雖然告別了“中華第一倉”的時代，加速往“高級金融街”轉型，但從現場來看
，周邊依然布局了不少專業市場
，包括筍崗服裝批發市場

、筍崗二手商品市場、華南布藝市場、跳房子服裝市場、大世界建材市場等。

萬象食家早早定下“市集主題”以及“食品”相關定位
，意欲將專業市場與購物中心結合，很大程度也與其地理位置有不小的關聯。

周邊交通：

萬象食家是典型的TOD項目，按照規劃
，未來B2層將與地鐵7號線和17號線無縫接駁。

從現場來看，目前B2層已與項目相連。從地鐵7號線筍崗站A口一出來，就能看到萬象食家的入口，項目與地鐵出口的閘機非常近，出行也比較便利。

據悉
，17號線預計將於2024年開業。

02

寶能中心環球彙、深業泰富廣場......

周邊競爭激烈

商圈與消費力（20分）：14

周邊商圈：

項目周邊專業市場密集
，尤以建材家具市場為主。

此外
，萬象食家對麵就是深業泰富廣場和寶能中心，深業泰富廣場和寶能中心環球彙也是筍崗片區商業體量較大的項目。

寶能中心環球彙已於去年11月開業，商業體量8.5萬方，以“多場景體驗式商業旗艦MALL”為整體定位，集歡購、美食、娛樂多重場景體驗於一體。

深業泰富廣場（一期）也於今年5月1日試營業，商業體量約8萬方，以高端家居為主題。

3公裏範圍內還有1234space、KKMall、深圳萬象城等項目，萬象食家的競爭壓力並不算小。

盡管萬象食家以“市集”概念想在區域形成錯位競爭，但也有不少與其他購物中心相重合的業態，比如美食、零售

、兒童、體驗等。

且值得注意的是，筆者采訪了住在附近的朋友，其表示平時逛的比較多的是寶能中心環球彙
，這也意味著，片區較先開業的寶能中心環球彙已經培育了一批消費者。

目前萬象食家最大的優勢在於地鐵上蓋帶來的交通便捷度。

周邊消費力：

項目周邊有不少住宅區
，包括桃花園小區、金麗花園
、筍崗村、嘉寶田花園、福祥雅居等
，根據貝殼顯示，福祥雅居在售二手房的均價在57900元/㎡，筍崗大廈的均價也在37900元/㎡。

來源：貝殼

筆者在商場裏也看到不少帶娃來閑逛的消費者，商場裏的親子區也有小朋友在玩。

而且華潤筍崗中心的配套住宅萬象華府也已開售，11月初萬象華府還推出特價活動，推出單價3.98萬起，均價4.3萬/平帶裝修的房源，降價銷售。

03

引入200+品牌，40+首進品牌

品牌開業率在98%以上

商場客流量較一般

品牌與客流（30分）：23

萬象食家以市集為概念，結合“街區+Mall”模式
，打造了一個“市集型購物中心”。

萬象食家街區有3層，Mall分為地下2層和地上6層，從梅園路的入口進到街區，街區並不長，大概200米，往裏走就是Mall。

萬象食家圍繞“食”與“家”，在近8萬㎡的體量裏，引入了200+個品牌
，其中包括40多個首進品牌
，比較特色的品牌則有蔬菜園子“昶裕隆”、精品水果產業鏈服務商品牌“桃源山水”、深圳健康食品供應商“一畝市集”、深度整合國內外匠心食材的“瑪翠斯甄選”、華潤集團旗下優質海鮮全球供應商“五豐漁市”等供應鏈頭部品牌。

還有SOLAR LAB全新概念店、BOWLIVING X Something For生活家居與咖啡新概念店、BEAST野獸派市集概念店、AFIONA妍麗全國首家新概念店
、Naturehike戶外華南首店等。

11月11日，在項目開業一個半月之際，獨角Mall也是實地探訪了項目現場。

一
、開業率在98%以上，華潤品牌號召力強悍。

萬象食家B1-B2層以“食”為主題。

從B2層的地鐵口進來
，靠左側的電梯口旁邊陳列著《有好菜有好菜》主題展
，右側進來就是餐飲區。昶裕隆、桃源山水、一畝市集、瑪翠斯甄選等供應鏈品牌也布局在這一層。

B1層也以餐飲為主
，餐飲類別也比較豐富，包括海鮮料理膽道
、半藏
、鵝王子、敏華冰廳等，也有不少輕餐品牌，筆者在逛的時候，感覺這兩層的烘焙品牌很多。

L1-L6則是比較常規的關於“家”的主題，涵蓋零售
、兒童
、數碼、家居、餐飲等業態。

整體逛下來，能明顯發現，不同於剛開業時不少品牌還處於裝修狀態，時隔一個半月，萬象食家的品牌基本上都開業了，從現場目測

，此時的開業率應該在98%以上。

在疫情的大環境下
，還能有這麼高的開業率，可見華潤的品牌號召力之強。

低樓層基本沒有圍擋，其他樓層也隻有個別店鋪還在圍擋，比如2樓NIKE旁邊處於圍擋中，位於4樓的嬰幼兒品牌ilollipop也標注著即將開業，此外，MEGA BASE、小吊梨深圳首家全新概念店、QWOWO等也還在圍擋中。

二、品牌偏小眾，餐飲占比約46%。

從現場來看，除了B2層布局有不少比較有特色的供應鏈品牌

，B1和B2層的大多餐飲品牌也比較新
，偏小眾，很多品牌甚至都沒見過。

據悉
，L1層的麵包品牌labaker就是南頭古城一家比較火的烘焙品牌的創始人創辦的。

而L1-L6層的大部分品牌也比較常規
，L1層會好一點，引入了樂高、野獸派、SOLAR LAB、AFIONA妍麗
、潮牌delicates等。

萬象食家B2-L4層部分品牌
，來源：一點萬象

值得注意的是，整個商場餐飲比例占比很高
，約有95家，占比高達46%，每層都有餐飲品牌。

三、品牌布局采用“邊廳+中島”模式。

還有一個比較有特色的是
，萬象食家裏品牌布局。

萬象食家的品牌布局與公共空間結合
，采用的“邊廳+中島”的模式，充分利用了公共空間

，打造了大量開放式店鋪，增加了坪效。

商場整體的空間利用率很高，本身餐飲品牌也比較多，不少餐飲品牌的座位區都設置在了公共空間。

就筆者現場的感受來看，雖然這些開放式店鋪會有些遮擋其他店鋪的視野
，但整體還是協調好看的，也與“市集”理念相符，比較有特色。

四、現場客流較為一般。

筆者是周五下午3點多到的萬象食家，晚上近6點才離開，感覺期間商場的客流量並不算高。

B2層的The馥已經圍擋了起來，擺上了“品質提升中”的牌子，很多店裏都沒什麼人

，包括餐飲店。

B1層：

L1層：

L2層：

L3層：

L4層的親子區域還是有家長帶小朋友過來玩的。

L5層不怎麼熱鬧的奈雪。

L6層的餐飲區也沒什麼人，整體人都比較少。

事實上接近6點的時候，B1、B2層感覺也沒什麼人。

不過街區確實看起來比商場裏要熱鬧一些。

或許一方麵是因為受到疫情的影響，另一方麵萬象食家偏小眾的品牌，對消費者的吸引力還有待培育。

04

“邊廳+中島”模式
、空間開闊

洗手間、停車服務有待提升

規劃設計與運營（30分）：22

萬象食家以荷蘭鹿特丹Markthal
、日本Muji Marche和巴塞羅那Mercat de la Boqueria三大著名市集商業為藍本，以“食”和“家”為核心。

項目由10 DESIGN建築設計事物所設計，在開業之前就已拿下了不少獎項。

在2020-2021年先後獲得「倫敦傑出地產獎」、Rethinking the future大獎（未來綜合建築類別三等獎）、亞洲酒店和零售設計獎（傑出零售獎-未來項目）以及2021亞太房地產大獎（中國廣東省五星最佳商業零售建築獎），可謂是收獲頗豐。

來源：萬維設計

從現場來看
，萬象食家的設計也確實比較有特色。

外部設計：

商場外立麵采用大麵積的玻璃幕牆，整體采光很好。

靠近潤弘大廈T1的街區隻有1層，L2並沒有開放。

靠近潤弘大廈T2大樓的街區則有三層，L1和L2還打造了一個樓梯
，晚上就有不少人坐在樓梯上。

內部設計：

項目B1、B2層由中間店鋪分割出兩側通道
，L1-L6層則采用“邊廳+中島”模式

，整體逛起來也是一條直線，空間開闊
，視野很好，暖色調的燈光也非常適合拍照。

商場內設置有三個靈感源自集裝箱快餐車的漂浮盒子，很有設計感。

商場隔層都設置有母嬰室，B2層也有儲物櫃和AED，感覺還是挺不錯的。

運營情況：

在項目開業之前
，萬象食家就聯合內容IP“書菜計劃”打造了“Ah！新鮮報刊亭”

，用報刊亭的形式打造了市集。

在線上也推出了係列小視頻“AH！新鮮發現”來展現供應鏈端品牌，比如一畝市集等。為項目開業做預熱。

項目開業之際，在B1層打造了《有好菜有好菜》城市蔬菜主題巡回展、一樓中庭打造了《Magazine F》全國首展
、六樓打造了UHOU轉運倉等活動。

有一點值得吐槽的是，筆者當天特意去了下街區裏的洗手間
，洗手液還在“品質提升中”，在洗手台上麵放了一瓶洗手液；廁所有點髒，紙簍也滿了沒有及時倒掉。

從大眾點評來看，停車場服務也是一大詬病，不知道現在有沒有改善。

05

市集型購物中心

是創新還是噱頭？

綜合得分（100分）：75

“市集”最大的特點就是“開放式”的空間

、“豐富”、“邊逛邊吃”，“市集型購物中心”則強調商業、市集、居民生活的結合，也需要弱化一般商場的空間感。

目前萬象食家在弱化商場以及品牌的空間感方麵很到位，也引入了不少餐飲品牌
，延伸邊逛邊吃的感受。

就筆者的逛感而言，“沉浸式市集Mall”很新穎
，但有點不太接“地氣”，比(bi)如(ru)昶(chang)裕(yu)隆(long)的(de)客(ke)單(dan)價(jia)並(bing)不(bu)算(suan)低(di)

，筆(bi)者(zhe)隻(zhi)有(you)做(zuo)活(huo)動(dong)的(de)時(shi)候(hou)才(cai)可(ke)能(neng)會(hui)買(mai)，而(er)且(qie)顯(xian)然(ran)市(shi)集(ji)暫(zan)未(wei)對(dui)周(zhou)邊(bian)消(xiao)費(fei)者(zhe)形(xing)成(cheng)突(tu)出(chu)的(de)吸(xi)引(yin)點(dian)，成(cheng)為(wei)引(yin)流(liu)利(li)器(qi)。

11日當天
，昶裕隆打折，店員表示價格比開業時期還便宜

目前商場的引流利器肯定是大量的餐飲品牌。

筆者也詢問了同事，是否會在萬象食家買菜
，其確切的表示不會，因為周邊城中村較多，買菜也比較便宜方便。

商業的本質就是賣貨，萬象食家引入的供應鏈品牌並不算多，筆者比較好奇的是，目前萬象食家所打造的“市集型購物中心”

，更多創新之處還是在於“市集”主題的噱頭？

不過畢竟是一種全新嚐試，我們也期待萬象食家帶來更多答案。